Земля в собственности, но строить нельзя

Андрей Батманов, корреспондент:

"Мы в деревне Хмелёвая Поляна Дальнеконстантиновского муниципального округа. Этот участок — на первой линии, практически рядом с трассой "Р-158 "Нижний Новгород — Саратов.". Отсюда до проезжей части — около 50 метров. В 2014 году этот и ещё 212 других участков в этом муниципальном округе, их общая площадь которых — около 2 миллионов квадратных метров, попали в придорожную полосу трассы."

Константин Прошин приобрёл эти 15 соток в 2017 году за 95 тысяч рублей. Деньги взял в долг у родственников. Когда выплатил, без проблем оформил землю в собственность. Никаких обременений в полученной 30 ноября 2017 года выписке из ЕГРН не зарегистрировано не было.

Константин Прошин, собственник участка в д. Хмелёвая Поляна Дальнеконстантиновского муниципального округа:

"В Росреестре я ещё спросил: "У меня обременения по поводу дороги есть?" Они мне сказали: "Нет, у вас всё хорошо, у вас ИЖС, населённый пункт". Всё."

Об ограничениях Константин узнал только в 2021 году, когда построил на участке баню, оформил её временно, как нежилое строение и попытался зарегистрировать на неё право собственности.

Как нам пояснили в Управлении Росреестра по Нижегородской области, выписка, которую получил мужчина, оформляя землю в собственность, касалась информации о финансовых обременениях, а не о градостроительных ограничениях.

Татьяна Горелова, заместитель руководителя Управления Росреестра по Нижегородской области:

"Ну, например, ипотека, аресты — это те ограничения, которые регистрируются . И они ограничивают права собственника. А мы с вами говорим, о тех ограничениях, которые не регистрируются, но они отображаются в сведениях об объекте недвижимого имущества в определённых форматах выписки."

По словам риэелтора Алексея Никитина, собираясь приобрести землю под ИЖС, нужно её тщательно проверять. Помимо правоустанавливающих документов, необходимо запросить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). В нём будут отражены все разрешённые виды использования, а также зоны с особыми условиями использования территорий. Часть этой информации содержится в Национальной системе пространственных данных.

Алексей Никитин, основатель риэелторского агентства:

"Любой собственник может заказать ГПЗУ на Госуслугах. За 10 дней, бесплатно этот документ придёт, о. Он достаточно такой толстый, как техпаспорт на дом, и он расскажет вам всё."

Последние 3 года у Константина Прошина прошли в судах. Дошёл даже до Верховного. Но все процессы проиграл.

Однако, надежда узаконить строение есть. Юрист Александр Захаров отмечает, что в России существует судебная практика об исключении земельных участков из-под действия ограничений.

Александр Захаров, юрист:

"Необходимо обращаться непосредственно в Нижегородский областной суд с исковым заявлением. Впоследствии, если этот земельный участок действительно подлежит исключению, а здесь необходимо варьировать от того, какая конкретно зональность, потому что этих зональностей очень много. И каждая содержит строгий перечень разрешённых и условно разрешённых видов использования. Поэтому необходимо здесь вопрос выяснять в каждом конкретном индивидуальном случае."

Кстати, узнать об ограничениях, которые накладывают ещё не построенные, но планируемые к реализации объекты, можно на карте Государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности Нижегородской области.